Immobilie in Florida aus dem Ausland verkaufen: Schritt für Schritt

Startseite › Auf Deutsch › Verkaufen aus dem Ausland · Aktualisiert am 25. Oktober 2026

Viele Menschen aus dem deutschsprachigen Raum haben in Florida ein Haus oder eine Wohnung gekauft – als Winterdomizil, Ferienimmobilie, Kapitalanlage oder als Teil eines Ruhestandsplans. Der Kauf war damals oft ein Abenteuer, das man vor Ort erlebt hat. Der Verkauf dagegen findet häufig aus der Ferne statt: Man ist nicht mehr regelmäßig in Florida, die Gesundheit lässt lange Flüge nicht mehr zu, oder die Immobilie wurde geerbt, und die Erben haben nie dort gelebt.

Dieser Leitfaden erklärt, wie ein Immobilienverkauf in Florida grundsätzlich funktioniert, worin er sich vom Ablauf in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unterscheidet und welche Schritte Sie als Verkäufer im Ausland einplanen sollten. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung: Für Ihre konkrete Situation sind ein Immobilienanwalt in Florida, die Title Company, ein US-Steuerberater (CPA) und Ihr Steuerberater zu Hause die richtigen Ansprechpartner. Wir zeigen Ihnen, welche Fragen Sie ihnen stellen sollten.

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Warum ein Barkauf den Verkauf aus der Ferne vereinfacht

Florida ist anders: Title Company statt Notar

In Deutschland und Österreich wird ein Grundstückskaufvertrag vor einem Notar beurkundet, der beide Seiten belehrt und die Eintragung im Grundbuch veranlasst. In der Schweiz ist die öffentliche Beurkundung ebenfalls Pflicht. In Florida funktioniert das anders, und das überrascht viele Verkäufer:

• Der Kaufvertrag ist ein privatschriftlicher Vertrag. Käufer und Verkäufer unterschreiben ihn ohne Notar, häufig auf einem Standardformular. Er kann per E-Mail oder elektronischer Signatur unterzeichnet werden.
• Die Title Company (oder ein Anwalt) wickelt den Abschluss ab. Sie prüft die Eigentumsverhältnisse (Title Search), stellt eine Eigentumsversicherung (Title Insurance) aus, verwaltet die Gelder treuhänderisch, erstellt die Abrechnung und lässt die Urkunde registrieren.
• Das Eigentum geht mit der Urkunde (Deed) über. Die Deed wird beim Clerk of Court des Landkreises eingetragen. Es gibt kein Grundbuch im europäischen Sinne, sondern ein öffentliches Register aller eingetragenen Urkunden.
• Der amerikanische Notary Public ist kein Notar im europäischen Sinn. Er bestätigt die Identität des Unterzeichners und dessen Unterschrift, berät aber nicht rechtlich.

Für Sie bedeutet das: Die wichtigsten Unterschriften leisten Sie erst zum Abschluss, und zwar auf der Deed und einigen Begleitdokumenten. Diese Unterschriften müssen in einer Form erfolgen, die in Florida eingetragen werden kann – und darum geht es im Abschnitt über die Apostille.

Wer am Verkauf beteiligt ist

• Käufer: beim Direktverkauf Libera Capital Group. Wir handeln als Käufer auf eigene Rechnung.
• Title Company oder Abschlussanwalt: neutrale Abwicklungsstelle; koordiniert Unterlagen, Auszahlung und Eintragung.
• Ihr Anwalt (optional, aber empfehlenswert): ein Immobilienanwalt in Florida, der den Vertrag für Sie prüft und Fragen zu Erbschaft, Vollmacht oder Gesellschaften klärt.
• US-Steuerberater (CPA): berät zu FIRPTA, beantragt bei Bedarf eine Bescheinigung über reduzierte Einbehaltung und erstellt Ihre US-Steuererklärung.
• Steuerberater in Ihrer Heimat: beurteilt, wie der Verkauf in Deutschland, Österreich oder der Schweiz zu behandeln ist.
• Hausverwalter, Nachbar oder Vertrauensperson: ermöglicht Besichtigung und Schlüsselübergabe.
• Eigentümergemeinschaft (Condo/HOA): stellt die Estoppel-Bescheinigung über offene Beträge aus und muss in manchen Anlagen den Käufer genehmigen.

Zeitplan eines Verkaufs aus der Ferne

Jeder Verkauf ist anders, aber ein typischer Direktverkauf an uns aus Europa folgt grob diesem Rhythmus:

1. Woche 1 – Erstgespräch und Besichtigung. Sie schildern uns Objekt und Situation, wir organisieren die Besichtigung mit Ihrer Vertrauensperson und senden Ihnen ein schriftliches Barangebot.
2. Woche 1 bis 2 – Vertrag und Eröffnung bei der Title Company. Nach Ihrer Zustimmung unterschreiben beide Seiten den Kaufvertrag elektronisch. Die Title Company beginnt mit der Prüfung der Eigentumsverhältnisse, fordert Ablösebeträge, Grundsteuerstände und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft an.
3. Parallel – Steuerfragen klären. Ihr US-Steuerberater prüft, ob ein Antrag auf reduzierte FIRPTA-Einbehaltung sinnvoll ist, und ob Sie eine US-Steuernummer (ITIN) benötigen.
4. Woche 2 bis 4 – Unterschrift in Europa. Die Title Company schickt Ihnen die Abschlussunterlagen. Sie unterschreiben beim Notar, lassen die Apostille anbringen und senden die Originale per Kurier zurück.
5. Abschluss und Auszahlung. Sind alle Originale eingetroffen und die Gelder bereit, wird die Deed eingetragen und der Nettoerlös auf Ihr Konto überwiesen.

Wenn Erben beteiligt sind, ein Nachlassverfahren nötig ist oder eine Eigentümergemeinschaft den Käufer genehmigen muss, verlängert sich der Zeitplan. Bei klarem Titel und schnell erreichbaren Unterzeichnern kann es auch schneller gehen. Einen allgemeinen Überblick über unseren Ablauf finden Sie unter So funktioniert es (auf Englisch).

Unterschreiben in Europa: Notar, Zeugen und Apostille

Die Deed, mit der Sie das Eigentum übertragen, muss in Florida eingetragen werden können. Nach Florida-Recht wird eine Deed in der Regel im Beisein von zwei Zeugen unterschrieben, und die Unterschrift wird von einer dazu befugten Person beglaubigt. Wird im Ausland unterschrieben, gibt es mehrere Wege – welcher in Ihrem Fall akzeptiert wird, entscheidet die Title Company.

Weg 1: Notar in Ihrer Heimat plus Apostille

Deutschland, Österreich und die Schweiz sind – wie die USA – Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation. Statt einer aufwendigen Legalisation über das Konsulat genügt deshalb eine Apostille: ein standardisierter Vermerk, der bestätigt, dass die Beglaubigung von einem echten, zuständigen Notar stammt.

• Deutschland: Für notarielle Urkunden stellt in der Regel der Präsident des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Sitz hat, die Apostille aus. Viele Notare holen sie auf Wunsch selbst ein.
• Österreich: Je nach ausstellender Stelle sind unterschiedliche Behörden zuständig, für gerichtliche und notarielle Urkunden häufig das Präsidium des Landesgerichts.
• Schweiz: Apostillen stellt in der Regel die Staatskanzlei oder eine entsprechende Stelle des Kantons aus, in dem die Urkunde beglaubigt wurde.

Praktische Tipps aus Sicht des Verkäufers:

• Sprechen Sie Ihren Notar vorab an und schicken Sie ihm die englischen Dokumente. Nicht jeder Notar beglaubigt routinemäßig ausländische Urkunden.
• Klären Sie mit der Title Company, ob zwei Zeugen anwesend sein und mitunterschreiben müssen – das ist in Europa unüblich und muss organisiert werden. Oft können Mitarbeiter des Notariats als Zeugen fungieren.
• Fragen Sie, ob der Beglaubigungsvermerk auf Englisch oder zweisprachig sein soll oder ob eine Übersetzung benötigt wird.
• Rechnen Sie einige Tage für die Apostille und mehrere Tage für den Kurierversand ein. Originale gehen per Expresskurier, nicht per einfachem Brief.
• Unterschreiben Sie mit genau dem Namen, unter dem Sie das Objekt gekauft haben. Abweichungen, etwa durch Heirat, sollten Sie der Title Company früh mitteilen.

Weg 2: US-Botschaft oder Konsulat

Amerikanische Auslandsvertretungen bieten teilweise notarielle Dienstleistungen an. Eine Beglaubigung durch einen US-Konsularbeamten braucht keine Apostille. Termine sind allerdings oft knapp, und nicht jede Vertretung bietet den Service jederzeit an. Prüfen Sie die aktuellen Möglichkeiten auf der Website der jeweiligen Vertretung.

Weg 3: Online-Beglaubigung

Florida erlaubt seit einigen Jahren die Online-Fernbeglaubigung (Remote Online Notarization) durch speziell zugelassene Notare per Video. Ob diese Form für Ihre Unterschriften aus dem Ausland in Frage kommt, hängt von der Title Company, ihrem Versicherer und Ihrer Identifikation ab. Fragen Sie danach – manchmal spart das eine Kurierrunde.

Vollmacht: Jemand anderes unterschreibt für Sie

Wenn Sie zum Abschlusstermin nicht selbst unterschreiben können, kann eine bevollmächtigte Person in Florida für Sie handeln. Florida stellt an Vollmachten strenge Anforderungen: Sie werden in der Regel vor zwei Zeugen unterschrieben und notariell beglaubigt, und Title Companies verlangen oft eine Vollmacht, die ausdrücklich den Verkauf genau dieser Immobilie umfasst und in Florida eingetragen werden kann. Eine allgemeine deutsche Vorsorgevollmacht reicht meist nicht.

Ob eine Vollmacht sinnvoll ist oder ob Sie besser selbst unterschreiben, klären Sie mit der Title Company oder einem Anwalt in Florida. Bitte verwenden Sie keine Vorlagen aus dem Internet, ohne sie prüfen zu lassen – eine fehlerhafte Vollmacht kann den Abschluss verzögern.

FIRPTA: die US-Quellensteuer beim Verkauf

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) ist ein US-Bundesgesetz. Es soll sicherstellen, dass ausländische Verkäufer die US-Steuer auf Gewinne aus amerikanischen Immobilien tatsächlich bezahlen. Der Mechanismus: Der Käufer ist verpflichtet, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abzuführen. In der Praxis übernimmt das die Title Company.

Wie hoch ist der Einbehalt?

Nach Angaben der IRS beträgt der Einbehalt grundsätzlich 15 % des Veräußerungserlöses – also in der Regel des Kaufpreises, nicht des Gewinns. Es gibt Ausnahmen und Ermäßigungen, etwa wenn ein privater Käufer das Haus als eigenen Wohnsitz nutzen will und der Preis bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Diese Ausnahmen setzen voraus, dass der Käufer selbst dort wohnen will. Bei einem Verkauf an einen Investor wie Libera Capital Group greifen sie deshalb normalerweise nicht.

Wie bekomme ich zu viel einbehaltenes Geld zurück?

• Einbehalt ist keine endgültige Steuer. Die tatsächliche Steuer richtet sich nach Ihrem Gewinn. Liegt sie niedriger als der Einbehalt, erhalten Sie die Differenz über eine US-Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr zurück; Ihr CPA weiß, welches Formular für Sie richtig ist (bei Privatpersonen meist das Formular 1040-NR).
• Bescheinigung vor dem Abschluss: Mit dem Formular 8288-B kann ein reduzierter Einbehalt beantragt werden, wenn die voraussichtliche Steuer niedriger ist – etwa bei geringem Gewinn oder einem Verlust. Wird der Antrag vor dem Abschluss gestellt, behält die Title Company den Betrag häufig treuhänderisch zurück, bis die IRS entschieden hat. Laut IRS wird über solche Anträge normalerweise innerhalb von 90 Tagen nach Eingang aller Unterlagen entschieden.
• Steuernummer (ITIN): Für Erstattung und Bescheinigung brauchen Sie eine US-Steuernummer. Wer keine hat, kann mit dem Formular W-7 eine ITIN beantragen, auch zusammen mit dem Antrag 8288-B.
• Fristen: Der Käufer meldet den Einbehalt mit den Formularen 8288 und 8288-A in der Regel innerhalb von 20 Tagen nach dem Abschluss. Die abgestempelte Kopie, die Sie von der IRS erhalten, brauchen Sie für Ihre Steuererklärung.

Florida selbst erhebt keine Einkommensteuer für Privatpersonen. Ob Bundessteuer anfällt und in welcher Höhe, hängt von Kaufpreis, Anschaffungskosten, Verbesserungen, Abschreibungen bei Vermietung und Ihrer Haltedauer ab. Bitte lassen Sie sich von einem US-Steuerberater beraten – wir geben keine Steuerberatung. Weitere Informationen bietet die IRS auf ihrer Seite zur FIRPTA-Einbehaltung (auf Englisch).

Steuern im Heimatland und Doppelbesteuerung

Neben der US-Seite stellt sich die Frage, wie Ihr Wohnsitzland den Verkauf behandelt. Deutschland, Österreich und die Schweiz haben jeweils ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA. Solche Abkommen regeln, welcher Staat Gewinne aus Grundbesitz besteuern darf und wie eine doppelte Besteuerung vermieden wird – etwa durch Freistellung, Anrechnung der US-Steuer oder Berücksichtigung beim Steuersatz. Welche Methode in Ihrem Fall gilt, hängt vom jeweiligen Abkommen und Ihrer persönlichen Situation ab.

Fragen für Ihren Steuerberater

• Deutschland: Spielt die Haltedauer eine Rolle, wie sie bei privaten Immobilienverkäufen im Inland bekannt ist? Muss der Verkauf in der deutschen Steuererklärung angegeben werden, auch wenn das Recht zur Besteuerung bei den USA liegt? Wie wirkt sich der Gewinn auf den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen aus?
• Österreich: Wie wird ein Gewinn aus einer ausländischen Immobilie nach österreichischem Recht behandelt, und wie wird eine in den USA gezahlte Steuer berücksichtigt?
• Schweiz: Wie behandelt Ihr Wohnsitzkanton ausländisches Grundeigentum, und welche Rolle spielt es für die Ermittlung Ihres Steuersatzes und Vermögens?
• Für alle: Welche Belege brauchen Sie – Kaufvertrag von damals, Rechnungen für Verbesserungen, Abschlussabrechnung, Unterlagen zur FIRPTA-Einbehaltung, US-Steuerbescheid?

Wir empfehlen, US-Steuerberater und heimischen Steuerberater früh miteinander sprechen zu lassen. Wechselkurse zum Kauf- und Verkaufszeitpunkt können das Ergebnis in Euro oder Franken deutlich anders aussehen lassen als in Dollar. Libera Capital Group gibt keine Steuerberatung; wir stellen Ihnen aber alle Unterlagen zum Verkauf zeitnah zur Verfügung.

Der Erlös: Dollar, Euro, Franken

Die Title Company zahlt den Nettoerlös in US-Dollar aus, in der Regel per Überweisung. Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Überweisung auf ein US-Konto: Wenn Sie in Florida noch ein Konto haben, ist das oft der einfachste Weg. Den Umtausch in Euro oder Franken können Sie dann zu einem selbst gewählten Zeitpunkt vornehmen.
• Direkte Auslandsüberweisung: Der Dollarbetrag wird auf Ihr Konto in Europa überwiesen und dort umgerechnet. Vergleichen Sie vorher, welchen Wechselkurs und welche Gebühren Ihre Bank berechnet. Spezialisierte Devisendienstleister sind bei großen Beträgen manchmal günstiger.

Schutz vor Überweisungsbetrug

Bei Immobilienabschlüssen versuchen Betrüger immer wieder, per gefälschter E-Mail geänderte Kontodaten unterzuschieben. Teilen Sie Ihre Bankverbindung nur über den mit der Title Company vereinbarten sicheren Weg mit und bestätigen Sie sie telefonisch unter einer Nummer, die Sie selbst recherchiert haben. Seien Sie misstrauisch, wenn kurz vor dem Abschluss angeblich neue Kontodaten gelten. Ihre Bank in Europa kann zudem Nachweise über die Herkunft eines großen Zahlungseingangs verlangen; halten Sie die Abschlussabrechnung bereit.

Das leerstehende Haus vorbereiten

Viele Häuser von Eigentümern aus Europa stehen monatelang leer. Bis zum Verkauf sollten Sie einige Punkte im Blick behalten:

• Versicherung: Prüfen Sie, ob Ihre Police Leerstandsklauseln enthält. Manche Versicherer schränken den Schutz ein, wenn ein Haus länger unbewohnt ist.
• Feuchtigkeit: Lassen Sie die Klimaanlage auf eine sinnvolle Temperatur und Luftfeuchte eingestellt. Ein abgeschaltetes Haus im Sommer in Florida riskiert Schimmel.
• Pool und Garten: Verträge mit Pool- und Gartendiensten laufen am besten bis zum Abschluss weiter; viele Hausbesitzervereinigungen verhängen sonst Bußgelder.
• Sturmvorbereitung: In der Hurrikansaison von Juni bis November sollte jemand Fensterläden schließen und lose Gegenstände sichern können.
• Versorger und Abos: Strom, Wasser, Internet und Alarmanlage melden Sie erst nach dem Abschluss ab.

Wenn sich ein Leerstand als zu belastend erweist, finden Sie weitere Hinweise auf unserer Seite zu leerstehenden Immobilien sowie zu Umzug und Wegzug (beide auf Englisch). Mögliche Sturmschäden behandeln die Seiten zu Helene und Milton und zu Dach und Versicherung (beide auf Englisch).

Erben in Europa: Wenn die Immobilie geerbt wurde

Stirbt ein Eigentümer, der nicht in Florida wohnte, und gehörte ihm dort eine Immobilie allein, ist in Florida häufig ein eigenes Nachlassverfahren nötig – die sogenannte Ancillary Administration, ein ergänzendes Verfahren neben dem Nachlass im Heimatland. Ob ein solches Verfahren erforderlich ist, hängt unter anderem davon ab, wie das Eigentum gehalten wurde: allein, gemeinsam mit dem Ehepartner mit Übergang auf den Überlebenden, über einen Trust oder eine Gesellschaft.

• Erbnachweis: Ein deutscher Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder vergleichbare Dokumente aus Österreich und der Schweiz müssen für Florida meist mit Apostille versehen und übersetzt werden.
• Anwalt in Florida: Nachlassverfahren in Florida werden in der Regel von einem dort zugelassenen Anwalt geführt. Er klärt, welches Verfahren passt und wie lange es dauert.
• US-Nachlasssteuer: Für Erblasser ohne US-Staatsbürgerschaft und ohne Wohnsitz in den USA gelten bei US-Vermögen deutlich niedrigere Freibeträge als für Amerikaner. Die USA haben mit Deutschland, Österreich und der Schweiz Abkommen zur Erbschaftsteuer. Ob Steuer anfällt, klärt ein Fachberater.
• Mehrere Erben: Leben die Erben in verschiedenen Ländern, muss jeder an der Unterschrift mitwirken oder eine Vollmacht erteilen. Ein Barkäufer mit flexiblem Termin erleichtert die Koordination.

Wir kaufen auch Immobilien, die sich noch im Nachlassverfahren befinden, und stimmen den Abschluss mit dem Anwalt und dem Gericht ab. Mehr dazu: Geerbte Immobilien und Probate (auf Englisch).

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

• Reisepass (gültig) – für Identifikation beim Notar und gegenüber der Title Company
• Kopie der Deed, mit der Sie die Immobilie erworben haben, oder zumindest die Adresse und Parzellennummer
• Letzter Grundsteuerbescheid und gegebenenfalls Nachweis der Zahlung
• Angaben zu einer bestehenden Hypothek (Bank, Darlehensnummer) für die Ablöse
• Kontaktdaten der Eigentümergemeinschaft oder Hausbesitzervereinigung
• US-Steuernummer (ITIN oder Social Security Number), falls vorhanden
• Unterlagen zum ursprünglichen Kaufpreis und zu Verbesserungen – wichtig für Ihre Steuerberater
• Bei Erbfall: Sterbeurkunde, Erbnachweis, Testament, Kontakt des Nachlassanwalts
• Bei Vermietung: Mietverträge, Kautionen, Lizenz für Ferienvermietung
• Bei Gesellschaftseigentum (z. B. LLC): Gründungsunterlagen und Nachweis, wer zeichnen darf

Kostenvergleich für Verkäufer im Ausland

Aus der Ferne wiegen manche Kosten schwerer als vor Ort – etwa jeder zusätzliche Monat Leerstand oder jede Reise. Die Tabelle zeigt typische Unterschiede; die genauen Beträge hängen vom Einzelfall ab.

Mehr zum Vergleich unter Barangebot oder Maklerverkauf (auf Englisch). Für Gewerbeobjekte siehe Gewerbeimmobilien verkaufen (auf Englisch).

Wo wir kaufen

Unser Büro liegt in Fort Myers, unser Schwerpunkt ist Südwestflorida. Wir kaufen aber in ganz Florida. Regionale Informationen auf Deutsch:

• Übersicht: Wir kaufen Häuser in Florida
• Cape Coral
• Fort Myers, Fort Myers Beach und Sanibel
• Naples, Marco Island und Bonita Springs
• Punta Gorda, Port Charlotte, Englewood und Venice
• Südwestflorida (auf Englisch)
• Sarasota (auf Englisch)
• Orlando und Orange County (auf Englisch)

Für Eigentumswohnungen mit Sonderumlagen lesen Sie bitte auch Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen (auf Englisch); für Kanalhäuser mit Ufermauerschäden Ufermauerschäden (auf Englisch).

Häufige Fragen zum Verkauf einer Florida-Immobilie aus dem Ausland