Como Vender um Imóvel na Flórida Morando no Exterior

Início › Em Português › Vender do exterior · Atualizado em 25 de outubro de 2026

Vender um imóvel nos Estados Unidos estando do outro lado do continente parece complicado, e de fato há mais etapas do que numa venda feita por um morador local. Mas é um processo rotineiro para as title companies da Flórida, que fecham vendas de proprietários estrangeiros todos os dias. O segredo é entender as etapas com antecedência, reunir os documentos certos e escolher um comprador que não dependa de financiamento bancário nem de prazos apertados.

Este guia foi escrito para brasileiros e portugueses que têm casa, condo, townhouse ou imóvel comercial na Flórida e querem vender sem viajar. Ele explica, em linguagem simples, como funcionam a procuração, a apostila, a retenção do FIRPTA, o ITIN, a venda de imóveis em nome de uma LLC, a tributação no Brasil e o envio do dinheiro. Não é aconselhamento jurídico nem tributário: as regras mudam e cada caso é diferente. Antes de decidir, converse com um advogado imobiliário da Flórida, com a title company, com um contador (CPA) nos Estados Unidos e com o seu contador no Brasil.

A Libera Capital Group compra imóveis à vista em toda a Flórida, com foco no Sudoeste do estado, e trabalha com frequência com vendedores que moram fora do país. Um membro da nossa equipe fala português. Ao ligar ou preencher o formulário, diga que prefere ser atendido em português.

Por que um comprador à vista facilita a venda à distância?

Quais são as etapas de uma venda feita do exterior?

Uma venda à distância costuma seguir esta ordem. Algumas etapas acontecem ao mesmo tempo, e a title company coordena quase todas:

1. Proposta e contrato. Você recebe e assina o contrato de compra e venda. Isso pode ser feito por assinatura eletrônica, sem apostila.
2. Abertura do processo na title company. O contrato e o depósito do comprador vão para a title company, que abre o processo e começa a pesquisa de título.
3. Pesquisa de título e pendências. São verificados hipotecas, impostos atrasados, avaliações, débitos de condomínio, ônus e eventuais problemas na cadeia de proprietários.
4. Documentos do vendedor. A title company pede os seus dados, identificação, informações fiscais e, se for o caso, documentos da LLC ou do inventário.
5. Definição de como você vai assinar. Assinatura em tabelião com apostila, no consulado, por notarização on-line remota quando aceita, ou por procurador.
6. Cálculo do fechamento. A title company prepara o demonstrativo de fechamento (settlement statement), com o preço, os custos, a quitação de débitos e a retenção do FIRPTA.
7. Assinatura e envio dos originais. Os originais assinados seguem por courier internacional para a title company.
8. Fechamento e pagamento. A escritura é registrada no condado, a retenção é enviada ao IRS e o valor líquido é transferido para a conta que você indicar.

Como assinar a venda estando no Brasil: procuração, apostila e consulado

A escritura de venda (deed) e alguns outros documentos precisam ser assinados com reconhecimento formal, o que nos Estados Unidos se chama notarização. Para quem está no Brasil ou em Portugal, existem basicamente quatro caminhos. Qual deles é aceito depende da title company, do tipo de documento e, às vezes, da seguradora de título. Pergunte antes de agendar qualquer coisa.

1. Assinar em cartório brasileiro e apostilar

O Brasil faz parte da Convenção da Haia sobre a apostila desde 2016. Isso significa que um documento assinado e reconhecido em cartório no Brasil pode receber uma apostila, emitida pelos cartórios autorizados, que comprova a autenticidade da assinatura e do tabelião perante as autoridades americanas. Portugal também é signatário da convenção. Pontos de atenção:

• A title company deve enviar os documentos já preparados no formato exigido na Flórida, inclusive com espaço para testemunhas quando necessário. A lei da Flórida exige duas testemunhas para a escritura.
• Os documentos são em inglês. Alguns cartórios pedem tradução juramentada ou se recusam a reconhecer documentos em língua estrangeira; confirme com o cartório antes.
• Combine com a title company se ela aceita o reconhecimento de firma feito no formato brasileiro ou se exige um certificado de reconhecimento (acknowledgment) específico.
• Envie os originais por courier rastreável. Cópias digitalizadas servem para conferência, mas o registro do condado normalmente exige o original.

2. Assinar no consulado ou na embaixada dos Estados Unidos

A Embaixada dos Estados Unidos em Brasília e os consulados no Brasil oferecem serviços notariais para documentos destinados a uso nos Estados Unidos, mediante agendamento e pagamento de taxa. Documentos reconhecidos por um funcionário consular americano não precisam de apostila. A disponibilidade de horários varia, então vale agendar com antecedência.

3. Notarização on-line remota

A Flórida autoriza a notarização on-line remota (remote online notarization), em que a assinatura e a verificação de identidade são feitas por vídeo com um notário registrado. Algumas title companies aceitam esse método para vendedores no exterior, outras não, e há casos em que a seguradora de título exige outro procedimento. Se o seu documento de identidade não for americano, a verificação pode ser mais restrita. Pergunte à title company se esse caminho é possível no seu caso.

4. Nomear um procurador nos Estados Unidos

Você pode outorgar uma procuração (power of attorney) para que um parente, amigo de confiança ou advogado assine em seu nome na Flórida. Para isso funcionar sem surpresas:

• A procuração deve ser preparada ou revisada por um advogado da Flórida e aprovada pela title company antes de você assinar. Procurações genéricas, ou feitas apenas no modelo brasileiro, costumam ser recusadas.
• É comum exigir que ela identifique o imóvel pela descrição legal (legal description) e dê poderes específicos para vender, assinar a escritura e os documentos de fechamento e receber o valor.
• A lei da Flórida tem exigências formais para procurações, inclusive testemunhas. A procuração assinada no Brasil precisa ser reconhecida e apostilada.
• O original geralmente é registrado no condado junto com a escritura.

Como compradores, só precisamos que a title company confirme que a assinatura é válida. Como a compra é à vista, não há banco do comprador exigindo prazos rígidos, o que dá tempo para resolver a parte documental com calma.

O que é o FIRPTA e quanto fica retido na venda?

O FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) é a lei federal americana que trata da tributação de pessoas estrangeiras que vendem imóveis nos Estados Unidos. Segundo a página oficial do IRS sobre a retenção do FIRPTA, quando o vendedor é uma pessoa estrangeira, o comprador (ou o agente de fechamento) deve, em regra, reter 15% do valor realizado na venda e repassar ao IRS.

O que significa “pessoa estrangeira”

Para o FIRPTA, o que importa é a condição fiscal, não a nacionalidade. Em linhas gerais, quem não é cidadão americano, não tem green card e não passa no teste de presença substancial é considerado estrangeiro não residente (nonresident alien). Brasileiros que moram no Brasil quase sempre se enquadram. Se você mora nos EUA, tem green card ou é cidadão americano, normalmente assina uma declaração de não estrangeiro e não há retenção. O seu contador americano confirma qual é o seu caso.

Como a retenção é calculada

A base é o valor realizado (amount realized), que de forma simplificada é o preço de venda, e não o lucro. Por exemplo, em uma venda de US$ 400.000, a retenção geral de 15% seria de US$ 60.000, mesmo que o seu lucro tenha sido bem menor ou que você tenha tido prejuízo. Essa retenção não é necessariamente o imposto final: é uma antecipação. O imposto efetivo é calculado sobre o ganho, na declaração americana.

Reduções que geralmente não se aplicam a investidores

As regras do IRS preveem situações com retenção reduzida ou dispensada quando o comprador vai usar o imóvel como residência própria e o valor fica abaixo de determinados limites (US$ 300.000 para dispensa e até US$ 1 milhão para a alíquota de 10%). Como a Libera Capital Group é uma empresa investidora e não vai morar no imóvel, essas reduções normalmente não se aplicam às nossas compras. A retenção é a mesma que aconteceria com qualquer outro comprador investidor.

Certificado de retenção (Formulário 8288-B)

Se o imposto que você realmente deve for menor que 15% do preço, por exemplo porque o lucro é pequeno, é possível pedir ao IRS um certificado de retenção reduzida usando o Formulário 8288-B, normalmente antes do fechamento. Enquanto o pedido está em análise, a title company em geral mantém o valor retido em custódia e só repassa ao IRS o montante definido no certificado, devolvendo o restante a você. O IRS informa que costuma analisar pedidos completos em até 90 dias, mas os prazos reais variam. Se você também precisa de um ITIN, os dois pedidos podem ser feitos juntos.

Recuperando o valor retido

Depois do fechamento, você recebe uma cópia do Formulário 8288-A, que comprova a retenção. No ano seguinte, apresenta a declaração de imposto de renda americana de não residente (Formulário 1040-NR), informando a venda. Se o imposto efetivo for menor que o valor retido, a diferença é restituída. Muitos vendedores estrangeiros recuperam parte da retenção dessa forma, mas isso depende do ganho, das despesas comprovadas e de outros fatores. Um contador americano com experiência em FIRPTA é essencial.

Vale lembrar: a Flórida não cobra imposto de renda estadual de pessoas físicas, então, em regra, a tributação do ganho nos EUA é federal. Isso não substitui a análise do seu contador.

Preciso de ITIN para vender?

O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é o número de identificação fiscal que o IRS emite para pessoas que precisam lidar com o fisco americano mas não têm direito a um Social Security Number. Muitos brasileiros já têm ITIN porque declaravam a renda de aluguel do imóvel. Se você não tem, saiba que:

• A falta de ITIN em geral não impede o fechamento: a title company pode reter o FIRPTA e enviar ao IRS mesmo sem o número.
• Para pedir um certificado de retenção reduzida (8288-B), apresentar a declaração 1040-NR e receber restituição, você vai precisar de um número de identificação fiscal americano.
• O pedido de ITIN é feito pelo Formulário W-7, com documentos de identidade que comprovem nome e condição de estrangeiro. Há agentes de aceitação certificados que ajudam com o processo e verificam documentos sem que você precise enviar o passaporte original.
• Se todos os proprietários forem estrangeiros, cada um pode precisar do próprio ITIN, como no caso de um casal.

Comece a tratar do ITIN assim que decidir vender, porque o prazo de emissão pode ser longo e afeta quando você recebe a restituição.

Se a casa estava alugada

Quem alugava o imóvel deveria declarar a renda de aluguel nos Estados Unidos todos os anos. Se houve anos sem declaração, ou se a administradora retinha 30% do aluguel bruto para o IRS, converse com o contador antes da venda. A depreciação que foi ou deveria ter sido considerada nos anos de aluguel pode afetar o cálculo do ganho na venda.

O imóvel está em nome de uma LLC. Como funciona?

Muitos brasileiros compraram imóveis na Flórida por meio de uma LLC, por orientação de advogados ou corretores. Nesse caso, a proprietária registrada é a empresa, e a venda tem algumas particularidades:

Quem assina e quais documentos são pedidos

A title company vai pedir os documentos de constituição (articles of organization), o acordo operacional (operating agreement), a comprovação de que a LLC está ativa no registro estadual (na Flórida, o Sunbiz) e, às vezes, uma resolução dos sócios autorizando a venda e indicando quem assina. Se a LLC está inativa por falta de relatório anual, normalmente é preciso reativá-la antes do fechamento.

FIRPTA quando há uma LLC

O tratamento depende de como a LLC é tributada. Uma LLC de um único sócio que não optou por ser tributada como corporação é, em regra, desconsiderada para fins fiscais (disregarded entity), e o FIRPTA olha para o dono: se o sócio é estrangeiro, a retenção geralmente se aplica. Se a LLC optou por ser tributada como corporação americana, ou tem vários sócios e é tratada como sociedade (partnership), as regras de retenção e de tributação são diferentes. A title company e o seu contador americano vão definir o tratamento correto.

Vender o imóvel ou vender a empresa?

Às vezes surge a ideia de vender as cotas da LLC em vez do imóvel. São operações muito diferentes do ponto de vista jurídico, fiscal e de responsabilidade, porque quem compra a empresa herda o histórico dela. A Libera Capital Group normalmente compra o imóvel, não a empresa. Se você está considerando outra estrutura, converse antes com um advogado e um contador.

E os impostos no Brasil?

Se você é residente fiscal no Brasil, o ganho obtido na venda de um imóvel no exterior em regra também interessa à Receita Federal. As regras brasileiras sobre ganho de capital em bens no exterior consideram, entre outros pontos, a origem dos recursos usados na compra (se foram reais remetidos do Brasil ou rendimentos obtidos em moeda estrangeira), a data de aquisição e as variações cambiais. A Receita disponibiliza um programa próprio para apurar o ganho de capital, e o imposto costuma ter prazo de pagamento no mês seguinte ao da venda.

Brasil e Estados Unidos não têm um tratado amplo para evitar a dupla tributação da renda. Mesmo assim, a legislação brasileira prevê, em certas situações, a possibilidade de compensar o imposto pago nos EUA com base em reciprocidade. Se, como isso se aplica ao seu caso, e como declarar o imóvel e a venda na declaração anual, só um contador brasileiro com experiência em ativos no exterior pode dizer. Não tome decisões com base em regras genéricas.

Se você mora em Portugal ou em outro país, as regras são outras. Consulte um contador no seu país de residência fiscal.

Como receber o dinheiro da venda?

No fechamento, a title company calcula o valor líquido: preço de venda, menos a quitação de hipotecas, impostos atrasados, débitos de condomínio ou HOA, custos que ficam por conta do vendedor e a retenção do FIRPTA. Esse valor pode ser enviado de algumas formas:

• Para uma conta nos Estados Unidos: é o caminho mais simples e rápido. Muitos proprietários mantêm a conta usada para receber aluguéis.
• Diretamente para uma conta no Brasil: por transferência internacional em dólares. O banco brasileiro faz o fechamento do câmbio na entrada, e é comum haver tarifas dos bancos intermediários. Pergunte ao seu banco quais dados são necessários e como funciona a conversão.
• Para uma conta em outro país: também é possível, desde que a conta esteja em seu nome ou da entidade vendedora.

Cuidado com fraudes nas instruções bancárias

Golpistas costumam invadir e-mails e enviar instruções bancárias falsas no momento do fechamento. Nunca confie somente em um e-mail para informar ou alterar dados bancários. Confirme sempre por telefone, em um número que você mesmo encontrou de forma independente, e desconfie de qualquer pedido urgente para mudar a conta de destino. A Libera Capital Group nunca pede que o vendedor envie dinheiro para concluir uma venda.

Declarações ao Banco Central

Residentes no Brasil que mantêm bens e valores no exterior acima de determinados limites podem ter de declará-los ao Banco Central, além da Receita Federal. Verifique com o seu contador ou banco quais obrigações se aplicam a você no ano da venda.

Herdei um imóvel na Flórida de um parente que morava no Brasil. E agora?

Quando o proprietário de um imóvel na Flórida morre sem ter estruturado a sucessão (por exemplo, por meio de um trust ou de propriedade conjunta com direito de sobrevivência), os herdeiros em geral precisam de um processo de inventário na Flórida, chamado ancillary administration quando o falecido morava fora do estado. Esse processo corre em paralelo ao inventário brasileiro e normalmente exige um advogado da Flórida e um representante pessoal aprovado pelo tribunal.

Depois que o tribunal autoriza a venda, a compra à vista pode ser uma forma simples de dividir o valor entre herdeiros que moram em lugares diferentes. Compramos imóveis herdados no estado em que estão, inclusive com móveis e objetos do falecido. Veja também imóvel herdado e inventário (em inglês).

Situações comuns de quem vende de longe

Além da documentação, proprietários que moram fora enfrentam problemas que se agravam justamente pela distância. Estes são os que mais encontramos, e todos podem ser resolvidos numa venda à vista:

• Chamadas extraordinárias do condomínio. As novas exigências de inspeção estrutural e de reservas na Flórida levaram muitas associações a cobrar valores altos. Veja avaliações especiais em condomínios (em inglês) e condos e townhomes (em inglês).
• Danos de furacão descobertos tarde. Depois do Ian, em 2022, e de Helene e Milton, em 2024, muitos proprietários no exterior só souberam de infiltrações e mofo meses depois. Veja danos dos furacões Milton e Helene (em inglês).
• Seguro cancelado ou caro demais. Telhados antigos são o motivo mais comum. Veja telhado antigo e seguro (em inglês).
• Casa vazia por muito tempo. Calor e umidade danificam rapidamente uma casa fechada. Veja imóveis vagos (em inglês).
• Inquilino com aluguel atrasado ou administradora ausente. Veja proprietários cansados de alugar (em inglês).
• Imóvel comercial pequeno. Lojas, salas e galpões também são comprados à vista. Veja compramos imóveis comerciais (em inglês).

Quanto custa vender do exterior: à vista ou com corretor?

A retenção do FIRPTA acontece nos dois cenários, portanto não entra na comparação. O que muda são os custos e riscos do processo. Valores típicos, apenas como referência:

Para entender melhor a diferença, veja oferta à vista x anunciar com corretor (em inglês).

Passo a passo para vender para a Libera Capital Group morando fora

1. Fale conosco em português. Envie o endereço pelo formulário, por e-mail para acquisitions@liberacg.com ou pelo telefone (239) 686-0823, e diga que prefere atendimento em português.
2. Receba a proposta por escrito. Depois de analisar o imóvel e marcar a visita com quem tem a chave, enviamos a proposta à vista com preço, data sugerida e custos.
3. Organize documentos e impostos. Com a title company, você define como vai assinar e começa, se for o caso, o pedido de ITIN ou de certificado de retenção com o seu contador americano.
4. Assine e receba. Você assina no Brasil, no consulado ou por procurador. A title company registra a escritura, recolhe o FIRPTA e transfere o valor líquido para a sua conta.

Mais detalhes em como funciona (em inglês) e em mudança de cidade ou de país (em inglês).

Onde compramos imóveis de proprietários brasileiros

• Compramos casas à vista na Flórida (página em português)
• Orlando, Kissimmee e Davenport: casas de férias
• Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres e Naples
• Pompano Beach, Deerfield Beach e Fort Lauderdale
• Boca Raton, Boynton Beach e Palm Beach
• Condado de Broward (em inglês)
• Condado de Palm Beach (em inglês)
• Sudoeste da Flórida (em inglês)

Perguntas frequentes sobre vender imóvel na Flórida morando no exterior